Le PTZ+ (Prêt à taux zéro) 2018

Le PTZ+ est un prêt réglementé dont les intérêts sont pris en charge par l'Etat. Depuis sa création en 1995, il a pour objectif de faciliter l'accès à la propriété des foyers les plus modestes. Il s'adresse aux personnes qui acquièrent pour la première fois leur résidence principale ou qui n'ont pas été propriétaire de cette dernière dans les 2 ans précédant l'opération. Au 1er janvier 2018, le PTZ est prolongé pour 4 ans. Les textes officiels doivent être publiés dans le courant du mois de janvier 2018.

DÉTAIL DES CONDITIONS ET CALCUL
Les critères pris en compte pour l'octroi et le calcul du PTZ+ sont la zone d'implantation, les ressources du ou des emprunteurs modulées par la composition du foyer ainsi que le coût total de l'opération. Le PTZ+ ne peut être accordé qu'en complément d'un ou plusieurs autres prêts immobiliers.

Les différentes zones géographiques

Le PTZ est recentré sur les zones suivantes pour l’achat d’un logement neuf ou en VEFA :

Zones Situations géographiques
Zone A Ile de France, Côte d’Azur et partie française de l’agglomération genevoise
Zone A bis Paris et 29 communes de la petite couronne
Zone B1 Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne, quelques villes chères comme Annecy, Bayonne, Cluses, Chambéry, Saint-Malo ou La Rochelle, départements d’Outre-Mer, Corse et autres îles non reliées au continent


Les Zones B2 et C bénéficient d'un sursis. La zone C jusqu'à fin 2018 et la zone B2 jusqu'à fin 2019 mais avec un montant accordé plus faible (20% du prix d'achat maximum contre 40% dans les autres zones) :

Zones Situations géographiques
Zone B2 Communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1
Zone C Le reste du territoire.

Le logement

Le logement doit être acheté neuf ou ancien avec travaux et devenir la résidence principale du ou des emprunteurs, huit mois par an, dans l'année suivant l'achèvement des travaux, pour une période minimum de 6 ans à compter du premier déblocage de fonds.. Il doit également présenter un certain niveau de performance énergétique :

  • Soit être labellisé BBC Effinergie - HPE/THPE (Bâtiment Basse Consommation Energétique)
  • Soit respecter la RT 2012 (Réglementation Thermique 2012)

Dans le cas de l’achat d’un logement ancien à réhabiliter, le montant des travaux doit être au moins égal à 25% du coût total de l’opération et ils doivent être réalisés dans un délai de 3 ans à compter de la date d’émission du prêt. À savoir également, les zones éligibles dans ce cas sont les zones B2 et C. Les zones A, Abis et B1 ne sont pas éligibles pour ce type d’achat.

Les ressources

Pour bénéficier du PTZ+, l’acquéreur doit respecter un plafond de ressources suivant la zone et la composition du foyer. La somme des revenus fiscaux de référence de l'année N-2 ne doit pas dépasser les valeurs suivantes :

  • Somme des revenus fiscaux de référence de l'année N-2
  • Coût total de l'opération divisé par 9

Le résultat le plus élevé ne doit pas dépasser les valeurs suivantes :

Composition du foyer ZONE A ZONE B1 ZONE B2 ZONE C
1 37 000 € 30 000 € 27 000 € 24 000 €
2 51 800 € 42 000 € 37 800 € 33 600 €
3 62 900 € 51 000 € 45 900 € 40 800 €
4 74 000 € 60 000 € 54 000 € 48 000 €
5 85 100 € 69 000 € 62 100 € 55 200 €
6 96 200 € 78 000 € 70 200 € 62 400 €
7 107 300 € 87 000 € 78 300 € 69 600 €
8 et plus 118 400 € 96 000 € 86 400 € 76 800 €

Le montant du PTZ+

Il se calcule sur la base du coût total de l'opération qui inclut le prix d'acquisition du bien, les travaux et les frais d'agence. Les frais de notaire ne sont pas pris en compte. Le coût total de l'opération est plafonné en fonction de la zone d’implantation du bien et de la taille du foyer

Composition du foyer ZONE A ZONE B1 ZONE B2 ZONE C
1 pers 150 000 135 000 110 000 100 000
2 pers 210 000 189 000 154 000 140 000
3 pers 255 000 230 000 187 000 170 000
4 pers 300 000 270 000 220 000 200 000
5 et plus 345 000 311 000 253 000 230 000

La quotité de prêt (hors vente du parc social à ses occupants) est portée pour le neuf à 40% pour les zones A, A bis et B1. Il est de 20% pour les zones B2 et C, éligibles respectivement jusqu'en décembre 2019 et décembre 2018.
Pour déterminer le montant du PTZ+, il faut appliquer le ratio suivant au coût total de l’opération retenu :

ZONE A ZONE A bis ZONE B1 ZONE B2 ZONE C
40 % 40 % 40 % 20 % 20 %

Dans le cadre de la vente d’un logement du parc social à ses occupants, la quotité de prêt est de 10 %.

Dans l’ancien avec travaux, seules les zones B2 et C sont éligibles. La quotité de prêt est dans ce cas porté à 40%.

Dans tous les cas, le montant du PTZ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d'une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de la même opération.

La durée de remboursement

La durée de remboursement peut varier de 20 à 25 ans pour réduire le montant des mensualités. Plus les revenus du ou des emprunteurs sont faibles, plus la durée de remboursement est longue. Il est aussi possible de bénéficier d’un différé de remboursement. La durée de remboursement diffère selon la tranche dans laquelle se situe l’emprunteur.
Pour déterminer la tranche, il convient de diviser la somme des ressources du foyer par le coefficient familial suivant :

Coefficient familial
1 pers 2 pers 3 pers 4 pers 5 pers 6 pers 7 pers 8 pers et +
1 1,4 1,7 2 2,3 2,6 2,9 3,2

Le montant ainsi obtenu indique la tranche selon la zone.
Il suffit ensuite de se reporter au tableau suivant pour connaître la tranche et la durée de remboursement :

Tranche ZONE A ZONE B1 ZONE B2 ZONE C
1 ≤ 22 000 € ≤ 19 500 € ≤ 16 500 € ≤ 14 000 €
2 De 22 001
à 25 000 €
De 19 501
à 21 500 €
De 16 501
à 18 000 €
De 14 001
à 15 000 €
3 De 25 001
à 37 000 €
De 21 501
à 30 000 €
De 18 001
à 27 000 €
De 15 001
à 24 000 €

La tranche étant désormais connue, il suffit de se reporter au tableau suivant pour la durée de remboursement :

Tranche Durée totale du prêt Période de différé
total (*) (**)
Période de remboursement
des sommes restant dues
à l’issue du différé
1 25 ans 15 ans 10 ans
2 22 ans 10 ans 12 ans
3 20 ans 5 ans 15 ans

(*) Cette durée ne peut dépasser la plus longue des durées du ou des autres prêts concourants au financement de l’opération.
(**) L’emprunteur peut réduire au moment de l’octroi du prêt cette période de remboursement (dans la limite de quatre ans). Le remboursement, par mensualités constantes, du prêt sans intérêt s’effectue en deux périodes ; l’emprunteur ne commence à rembourser qu’à l’issue de la période différé.

Les échéances sont nécessairement fixes. Nous avons deux paliers pour les 3 tranches : le premier palier correspond à un différé total de remboursement, le second palier correspond au remboursement du prêt.

Exemple :

Un couple avec 2 enfants acquièrent un appartement neuf T4 de 280 000 euros (coût total de l’opération) en périphérie de Bordeaux (zone B1) à titre de résidence principale. Le logement est RT 2012. Le revenu fiscal de référence pour l’année N-2 est de 39 000 euros.

Le logement répond aux critères (neuf, BBC, résidence principale)

Critère de ressources :

  • Revenus N-2 = 39 000 euros
  • Ce montant est inférieur à 60 000 euros (voir tableau de référence plus haut avec 4 personnes dans le foyer). Le couple peut donc bénéficier du PTZ+.

Montant du PTZ+

  • Dans ce cas précis (4 personnes en zone B1), le plafond du montant de PTZ+ est de 270 000 euros. Nous retenons donc ce montant, et nous appliquons le ratio 40%. Le montant du PTZ+ est de : 270 000 x 40% = 108 000 euros.

Durée de remboursement

  • Revenus / coefficient familial = 34 000 / 2 = 17 000 euros
  • En zone B1, nous sommes en tranche 1
Durée Mensualité DU ptz+
De 0 à 15 ans 0 €
De 15 à 25 ans 900 €